\u00abNul ne peut \u00eatre contraint \u00e0 demeurer dans l’indivision.\u00bb Ce principe est bien connu mais sa mise en \u0153uvre peu ais\u00e9e. Cr\u00e9ation d\u2019une SCI, rachat par un des indivisaires\u2026 Notaire associ\u00e9 chez LBMB, Florence Gemignani d\u00e9taille les solutions pour sortir de l\u2019indivision et vous conseille.<\/strong><\/p>\nLes propri\u00e9t\u00e9s de famille sont des lieux de souvenir auxquels nous sommes attach\u00e9s.<\/p>\n
Si les parents ne prennent aucune disposition de leur vivant, les h\u00e9ritiers (enfants) se retrouvent par d\u00e9faut indivisaires : soit en pleine propri\u00e9t\u00e9, soit en nue-propri\u00e9t\u00e9, en pr\u00e9sence du conjoint survivant usufruitier. Dans ce dernier cas, on parle d\u2019indivisions complexes. Cette indivision peut \u00eatre v\u00e9cue ou subie, notamment en cas de m\u00e9sentente ou de simple indiff\u00e9rence mutuelle.<\/p>\n
Il est donc essentiel d\u2019anticiper, d\u2019organiser leur transmission.<\/p>\n
La propri\u00e9t\u00e9 indivise : l\u2019\u00e9tendue de vos pouvoirs<\/h3>\n
Les indivisaires doivent s\u2019entendre pour prendre les d\u00e9cisions.<\/p>\n
Ainsi, la majorit\u00e9 des deux tiers des droits indivis est requise notamment pour les d\u00e9cisions suivantes :<\/p>\n
– Effectuer les actes d\u2019administration,
\n– Consentir un mandat g\u00e9n\u00e9ral d\u2019administration \u00e0 l\u2019un ou plusieurs des indivisaires ou \u00e0 un tiers,
\n– Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble \u00e0 usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.<\/p>\n
Le consentement unanime des indivisaires est imp\u00e9ratif pour effectuer tout acte qui ne ressort pas \u00e0 l\u2019exploitation normale, et notamment pour vendre le bien.<\/p>\n
La vente d\u2019un bien indivis peut toutefois \u00eatre autoris\u00e9e par le juge, \u00e0 la demande de l\u2019un ou des indivisaires titulaires d\u2019au moins deux tiers des droits indivis, sauf en cas de d\u00e9membrement de la propri\u00e9t\u00e9 du bien ou si l\u2019un des indivisaires est pr\u00e9sum\u00e9 absent ou, par suite d’\u00e9loignement, se trouve hors d’\u00e9tat de manifester sa volont\u00e9.<\/p>\n
Sortir de l\u2019indivision comment et combien cela co\u00fbte-t-il ?<\/h3>\n
\u00abNul ne peut \u00eatre contraint \u00e0 demeurer dans l’indivision \u00bb ce principe est bien connu mais sa mise en \u0153uvre peu ais\u00e9e. Le partage peut toujours \u00eatre provoqu\u00e9, sauf sursis par jugement ou convention.<\/p>\n
En tant qu\u2019indivisaire, vous pouvez c\u00e9der vos droits indivis \u00e0 un ou plusieurs autres indivisaires. En cas de cession \u00e0 un tiers, il faut alors purger le droit de pr\u00e9emption des indivisaires.<\/p>\n
Les droits varient selon les cas :<\/p>\n
– Cession de droits indivis \u00e0 l\u2019un des indivisaires (sans faire cesser l\u2019indivision et si l\u2019indivision est d\u2019origine successorale, communautaire ou pacs) : 2,5 % de droits d\u2019enregistrement ;
\n– Cession de droits indivis \u00e0 tous les autres indivisaires ou partage : 2,5% de droits d\u2019enregistrement ;
\n– Cession de droits indivis \u00e0 un tiers : comme une vente, les droits d\u2019enregistrement \u00e9tant actuellement de 5,8 %.<\/p>\n
A ces pourcentages s\u2019ajoutent des \u00e9moluments qui varient selon le prix de vente.<\/p>\n
Un am\u00e9nagement conventionnel possible avec l\u2019aide d\u2019un notaire<\/h3>\n
Les indivisaires qui le souhaitent peuvent am\u00e9nager leurs relations pour faciliter, stabiliser, voire p\u00e9renniser la gestion des biens indivis, en concluant \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 une convention d\u2019indivision.<\/p>\n
La convention peut \u00eatre conclue pour une dur\u00e9e :<\/p>\n
– Ind\u00e9termin\u00e9e ;
\n– D\u00e9termin\u00e9e, elle ne saurait \u00eatre sup\u00e9rieure \u00e0 cinq ans. Elle est renouvelable soit par d\u00e9cision expresse des parties, soit par tacite reconduction sauf opposition, pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e ou ind\u00e9termin\u00e9e ;
\n– En pr\u00e9sence d\u2019un des parents : la combinaison de l\u2019indivision et du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
Le conjoint survivant peut \u00eatre usufruitier de tout ou partie du patrimoine du d\u00e9funt selon le r\u00e9gime matrimonial, l\u2019existence d\u2019une donation entre \u00e9poux et l\u2019option successorale exerc\u00e9e au d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n
Il n\u2019existe pas d\u2019indivision entre usufruitier et nu-propri\u00e9taire. Toutefois, il est possible de conclure des conventions soit entre les nus-propri\u00e9taires, soit entre les usufruitiers, soit entre les uns et les autres.<\/p>\n
Les droits et obligations respectifs des usufruitiers et des nus-propri\u00e9taires peuvent \u00eatre am\u00e9nag\u00e9s conventionnellement, en d\u00e9finissant les charges de jouissance, le sort des embellissements et des travaux faits par l\u2019usufruitier, l\u2019autorisation de travaux faits par le nu-propri\u00e9taire\u2026<\/p>\n
Un peu d\u2019anticipation<\/h3>\n
Il est recommand\u00e9 d\u2019envisager la transmission du bien de famille du vivant des parents.<\/p>\n
Une telle organisation n\u00e9cessite : un enfant int\u00e9ress\u00e9 par la reprise, d\u2019autres biens dans le patrimoine permettant d\u2019attribuer \u00e0 chaque enfant une part \u00e9quivalente, ou \u00e0 d\u00e9faut que le \u00ab repreneur \u00bb de la maison soit en mesure de verser une soulte \u00e0 ses fr\u00e8res et s\u0153urs.<\/p>\n
La donation-partage permet d\u2019attribuer \u00e0 un b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u00e9sign\u00e9 \u00e0 l\u2019avance la maison de famille en propri\u00e9t\u00e9 ou en nue-propri\u00e9t\u00e9. Les donateurs ou le parent donateur peuvent se r\u00e9server sa ou leur vie durant l\u2019usufruit.<\/p>\n
Cette r\u00e9serve d\u2019usufruit avec ou sans r\u00e9versibilit\u00e9 au profit de son conjoint permet une transmission progressive et fiscalement plus avantageuse : l\u2019usufruit viager s\u2019\u00e9teint au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier sans fiscalit\u00e9 compl\u00e9mentaire pour les nus-propri\u00e9taires.<\/p>\n
L\u2019usufruitier conserve ainsi la jouissance de sa r\u00e9sidence, et en contrepartie, supporte les frais et charges d\u2019entretien, les imp\u00f4ts locaux et l\u2019ISF, ce qui est moins contraignant pour les enfants. Les droits et obligations entre usufruitier et nu-propri\u00e9taire peuvent \u00eatre am\u00e9nag\u00e9s conventionnellement, en fonction des situations pour transf\u00e9rer la prise en charge par exemple tout ou partie des grosses r\u00e9parations.<\/p>\n
Une autre solution consisterait \u00e0 apporter la maison \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re et \u00e0 attribuer aux enfants des parts. Toutefois, cette op\u00e9ration engendre la taxation de la plus-value et requiert, le cas \u00e9ch\u00e9ant, la purge du droit de pr\u00e9emption urbain.<\/p>\n
Cr\u00e9er une SCI : oui mais\u2026<\/h3>\n
La constitution d\u2019une SCI familiale est souvent pr\u00e9sent\u00e9e comme une alternative \u00e0 l\u2019indivision.<\/p>\n
Elle permet notamment d\u2019\u00e9carter la r\u00e8gle de l\u2019unanimit\u00e9 en organisant la gouvernance et la r\u00e9partition des pouvoirs, d\u2019anticiper la transmission \u00e0 titre gratuit et de pallier la jurisprudence r\u00e9cente qui remet en cause les donations-partage en indivision (Cass. 1re civ., 6 mars 2013 ; Cass. 1re civ., 22 nov. 2013 ).<\/p>\n
L\u2019organisation conventionnelle est aussi plus p\u00e9renne, une soci\u00e9t\u00e9 pouvant \u00eatre constitu\u00e9e pour une dur\u00e9e de 99 ans, alors que la convention d\u2019indivision ne peut \u00eatre conclue que pour 5 ann\u00e9es.<\/p>\n
La cession de parts de SCI est moins on\u00e9reuse que celle de l\u2019immeuble : car il n\u2019y a pas de publication au fichier immobilier, droits d\u2019enregistrement de 5% per\u00e7us sur la valeur nette apr\u00e8s d\u00e9duction du passif au lieu de 5,70% pour une vente ordinaire. Une telle cession est n\u00e9anmoins plus on\u00e9reuse qu\u2019une sortie de l\u2019indivision.<\/p>\n
Toutefois, les inconv\u00e9nients ne sont pas \u00e0 n\u00e9gliger : il est plus difficile de trouver un acqu\u00e9reur de parts sociales que d\u2019un immeuble : valorisation des parts, impact de la fiscalit\u00e9 latente (plus-values), garantie de passif, sans parler des difficult\u00e9s de financement, certains banquiers \u00e9tant r\u00e9ticents \u00e0 octroyer des pr\u00eats \u00e0 de telles soci\u00e9t\u00e9s (bien souvent sans comptabilit\u00e9, d\u00e9pourvue d\u2019assembl\u00e9e d\u2019approbation des comptes annuels…)<\/p>\n
En cas de d\u00e9c\u00e8s d\u2019un associ\u00e9, la soci\u00e9t\u00e9 se poursuit entre les associ\u00e9s existants et les h\u00e9ritiers du d\u00e9funt sous r\u00e9serve de clause d\u2019agr\u00e9ment. Les statuts peuvent pr\u00e9voir que le d\u00e9c\u00e8s entraine sa dissolution ou sa continuation entre les seuls associ\u00e9s survivants.<\/p>\n
Souvent constitu\u00e9e par le chef de famille pour conserver la ma\u00eetrise du bien, la SCI peut se r\u00e9v\u00e9ler \u00e0 son d\u00e9c\u00e8s \u00eatre \u00eatre un pi\u00e8ge dont il est difficile de sortir.<\/p>\n
En l\u2019absence de clause statutaire, le retrait d\u2019un associ\u00e9 doit \u00eatre approuv\u00e9 \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9.<\/p>\n
A d\u00e9faut, il doit \u00eatre motiv\u00e9 par un juste motif. Or la m\u00e9sentente entre associ\u00e9s est exceptionnellement retenue par les juges comme cause de dissolution.<\/p>\n
Lire l’article sur www.lerevenu.com<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"\u00a0Florence G\u00e9mignani \u00abNul ne peut \u00eatre contraint \u00e0 demeurer dans l’indivision.\u00bb Ce principe est bien connu mais sa mise en \u0153uvre peu ais\u00e9e. Cr\u00e9ation d\u2019une SCI, rachat par un des indivisaires\u2026 Notaire associ\u00e9 chez LBMB, Florence Gemignani d\u00e9taille les solutions pour sortir de l\u2019indivision et vous conseille. Les propri\u00e9t\u00e9s de famille sont des lieux de […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":5633,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"image","meta":{"footnotes":""},"categories":[95],"tags":[],"class_list":["post-5632","post","type-post","status-publish","format-image","has-post-thumbnail","hentry","category-lbmb","post_format-post-format-image"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.2","language":"en","enabled_languages":["fr","en"],"languages":{"fr":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"yoast_head":"\n
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