\u00ab L\u2019investissement locatif n\u2019\u00e9tant pas \u00e0 la hauteur de vos esp\u00e9rances, pourquoi ne pas en faire la donation \u00e0 vos enfants ? \u00bb, sugg\u00e8re ma\u00eetre Olivier Burthe-Mique, notaire \u00e0 Paris. C\u2019est, par exemple, la solution que l\u2019on pourrait sugg\u00e9rer \u00e0 Pierre, qui devra faire face \u00e0 une moins-value lors de la revente de son studio.<\/p>\n
Fiscalit\u00e9 all\u00e9g\u00e9e pour les enfants<\/strong><\/p>\n \u00ab Plut\u00f4t que de vendre un bien \u00e0 perte, autant en profiter pour le transmettre \u00e0 ses enfants ou petits-enfants, poursuit-il. S\u2019ils ne souhaitent pas pers\u00e9v\u00e9rer dans la location, ils peuvent toujours le revendre, ce qui leur constituera un patrimoine financier. Eux n\u2019auront pas la barri\u00e8re psychologique de l\u2019achat trop cher et de la vente \u00e0 perte… \u00bb<\/p>\n Cette solution est d\u2019autant plus avantageuse pour les b\u00e9n\u00e9ficiaires que les droits de donation (\u00e0 r\u00e9gler \u00e0 l\u2019administration fiscale) sont moins \u00e9lev\u00e9s que les droits de succession, selon le lien qui les unit au donateur.<\/p>\n Ainsi, l\u2019abattement accord\u00e9 au petit-enfant n\u2019est que de 1.594 \u20ac en cas de succession, alors qu\u2019il est de plus de 30.000 \u20ac s\u2019il re\u00e7oit le bien en donation. Dans une moindre mesure, l\u2019abattement est aussi plus avantageux pour les arri\u00e8re-petits-enfants.<\/p>\n On ne peut, en revanche, donner un bien immobilier encore grev\u00e9 d\u2019un cr\u00e9dit.<\/p>\n Augmenter son pouvoir d\u2019achat, ne plus se soucier de la gestion ni financer les charges importantes… le viager est un moyen m\u00e9connu, et pourtant avantageux, de vendre un bien.<\/p>\n En vendant par ce biais un logement que vous destiniez \u00e0 la location (une fois la d\u00e9fiscalisation termin\u00e9e), vous proposez ce que l\u2019on appelle le \u00ab viager libre \u00bb : le bien est c\u00e9d\u00e9 libre de tout oc\u00adcupant. Cette formule est clairement avantageuse pour l\u2019acheteur, qui peut alors disposer du bien comme bon lui semble, et notamment l\u2019habiter. Or, l\u2019offre de viagers libres est beaucoup plus rare que le viager occup\u00e9, plus classique (le vendeur continue de vivre dans le logement), ce qui suscite une certaine demande.<\/p>\n Le principe est simple : l\u2019acheteur verse \u00e0 la signature de l\u2019acte un bouquet (une somme qui repr\u00e9sente en g\u00e9n\u00e9ral de 20 \u00e0 30?% de la valeur du bien), puis une rente, le plus souvent mensuelle, jusqu\u2019au d\u00e9c\u00e8s du vendeur. Son calcul est assez \u00e9labor\u00e9 et d\u00e9pend de l\u2019esp\u00e9rance de vie du vendeur (lire Investir n\u00b0 2239).<\/p>\n Gros avantage, la rente viag\u00e8re \u00e9chappe en partie \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu ! Selon l\u2019\u00e2ge du vendeur, l\u2019abattement fiscal est plus ou moins \u00e9lev\u00e9 avec, tout de m\u00eame, un minimum de 30 % \u00e0 moins de 50 ans et jusqu\u2019\u00e0 70?%. Le vendeur troque ainsi ses loyers impos\u00e9s par une rente s\u00fbre et d\u00e9fiscalis\u00e9e.<\/p>\n Cerise sur le g\u00e2teau, si le contrat est bien ficel\u00e9, c\u2019est l\u2019acheteur qui assume les charges importantes (grosses r\u00e9parations, ravalement, etc.) et r\u00e8gle la taxe fonci\u00e8re.<\/p>\n Quitte \u00e0 baisser votre loyer, autant aider votre prochain par la m\u00eame occasion. \u00ab Il restera toujours un march\u00e9 locatif dans le domaine du social ou tr\u00e8s social \u00bb, explique Jean Perrin, pr\u00e9sident de l\u2019Unpi.<\/p>\n Le principe est le suivant : vous signez une convention avec l\u2019Agence nationale de l\u2019habitat (Anah, www.anah.fr), qui vous mettra aussi en relation avec une agence immobili\u00e8re sociale (par exemple, le r\u00e9seau Fapil) ou une association. Ces derni\u00e8res deviennent votre locataire, et ce pour au moins six ans. Elles logeront dans votre bien des personnes en situation de pr\u00e9carit\u00e9. Sans surprise, le loyer est plafonn\u00e9 et inf\u00e9rieur \u00e0 ceux du march\u00e9 (de 5,40 \u20ac\/m\u00b2 \u00e0 16,83 \u20ac\/m\u00b2 selon la zone).<\/p>\n En contrepartie, vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019un abattement fiscal de 85 % sur vos revenus locatifs. Autant dire que vous touchez des loyers sans \u00eatre fiscalis\u00e9, ou presque !<\/p>\n Autres avantages plut\u00f4t convaincants : l\u2019association ou l\u2019agence \u00e9tant votre locataire, vous \u00eates \u00e0 l\u2019abri de tout loyer impay\u00e9, et votre bien est remis en \u00e9tat en cas de d\u00e9gradation \u00e0 la fin de la \u00adconvention.<\/p>\nVENDRE VOTRE BIEN EN VIAGER<\/h3>\n
PENSER A LA LOCATION VIA UNE ASSOCIATION<\/h3>\n