1. Division d\u2019un lot de copropri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n<\/h3>\n
Le principe est la libert\u00e9 de division d\u2019un lot de copropri\u00e9t\u00e9. Toutefois, cette libert\u00e9 est encadr\u00e9e par deux l\u00e9gislations : le statut de la copropri\u00e9t\u00e9 (a) et la loi SRU (b).<\/p>\n
a. R\u00e8gles issues du statut de la copropri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/p>\n Tout d\u2019abord, la division ne peut porter atteinte ni aux droits des autres copropri\u00e9taires, ni \u00e0 la destination de l\u2019immeuble. Cette atteinte rel\u00e8ve de l\u2019appr\u00e9ciation des juges du fond, lesquels s\u2019attachent essentiellement au standing de l\u2019immeuble (Cass. 3e civ. 4 mai 1995, n\u00b093-10.785).<\/p>\n Par ailleurs, le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ne doit comporter ni interdiction, ni restriction. De telles clauses interdisant ou limitant les divisions de lots sont admises d\u00e8s lors qu\u2019elles sont justifi\u00e9es par la destination de l\u2019immeuble, telle qu\u2019elle est d\u00e9finie aux actes, par ses caract\u00e8res ou sa situation (L. n\u00b065-557, 10 juillet 1965, art. 8 al. 2. Cass. 3e civ., 6 mai 1987, Loyers et copr. 1987, comm. 278). Tant que leur illic\u00e9it\u00e9 n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 prononc\u00e9e par un juge, elles doivent \u00eatre respect\u00e9es.<\/p>\n En outre, en tout \u00e9tat de cause, la r\u00e9partition des charges entre les fractions issues du lot subdivis\u00e9 est, lorsqu\u2019elle n\u2019est pas fix\u00e9e par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, soumise \u00e0 l\u2019approbation de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale statuant \u00e0 la majorit\u00e9 pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 24 (L. n\u00b065-557, 10 juillet 1965, art. 11, al. 2).<\/p>\n Si la division s\u2019accompagne de travaux affectant les parties communes, les copropri\u00e9taires r\u00e9unis en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale devraient se prononcer \u00e0 la majorit\u00e9 de l\u2019article 25, sans pr\u00e9judice des autorisations administratives qui seraient n\u00e9cessaires.<\/p>\n b. R\u00e8gles issues de la loi SRU<\/strong><\/p>\n L\u2019article L.111-6-1 du code de la construction et de l\u2019habitation (Cr\u00e9\u00e9 par la loi SRU dans sa r\u00e9daction issue de la loi Alur) interdit toute division d\u2019immeuble en vue de mettre \u00e0 disposition des locaux \u00e0 usage d\u2019habitation :<\/p>\n \u2022\u2008d\u2019une superficie et d\u2019un volume habitables inf\u00e9rieurs respectivement \u00e0 14\u2008m2 et \u00e0 33 m3,<\/p>\n \u2022\u2008ou qui ne sont pas pourvus d\u2019une installation d\u2019alimentation en eau potable, d\u2019une installation d\u2019\u00e9vacuation des eaux us\u00e9es ou d\u2019un acc\u00e8s \u00e0 la fourniture de courant \u00e9lectrique,<\/p>\n \u2022\u2008ou qui n\u2019ont pas fait l\u2019objet de diagnostics amiante en application de l\u2019article L. 1311-1 du code de la sant\u00e9 publique.<\/p>\n \u2022\u2008ou sont soumis \u00e0 un risque de saturnisme lorsque l\u2019immeuble rel\u00e8ve des dispositions de l\u2019article L. 1334-5 du m\u00eame code.<\/p>\n Ainsi, un lot ne peut \u00eatre qualit\u00e9 de local d\u2019habitation que si les conditions cumulatives suivantes sont r\u00e9unies :<\/p>\n \u2022\u2008sa superficie et le volume habitable sont respectivement sup\u00e9rieurs \u00e0 14\u2008m2 et \u00e0 33 m3,<\/p>\n \u2022\u2008il est pourvu d\u2019une installation d\u2019alimentation en eau potable, d\u2019une installation d\u2019\u00e9vacuation des eaux us\u00e9es ou d\u2019un acc\u00e8s \u00e0 la fourniture de courant \u00e9lectrique.<\/p>\n A d\u00e9faut, les sanctions encourues sont une peine d\u2019emprisonnement de deux ans et une amende de 75 000 euros. Pour certains auteurs, les divisions irr\u00e9guli\u00e8res encourraient en outre la nullit\u00e9 absolue, pour violation d\u2019une r\u00e8gle d\u2019ordre public (V. Lafond J., Loi SRU et pratique notariale de la copropri\u00e9t\u00e9, JCP N 2001, n\u00b0 17, p. 767).<\/p>\n Par ailleurs, le logement donn\u00e9 en location doit, outre \u00eatre en bon \u00e9tat d\u2019entretien, d\u2019usage, de r\u00e9paration et de fonctionnement (L. n\u00b0 89-462, 6 juillet 1989, art. 6.), r\u00e9pondre aux crit\u00e8res de d\u00e9cence du d\u00e9cret n\u00b0 2002-120 du 30 janvier 2002. Les crit\u00e8res sont tr\u00e8s nombreux. Nous pr\u00e9ciserons ici uniquement que le logement doit disposer au moins d\u2019une pi\u00e8ce principale ayant soit une surface habitable au moins \u00e9gale \u00e0 9\u2008m2 et une hauteur sous plafond au moins \u00e9gale \u00e0 2,20 m soit un volume habitable au moins \u00e9gal \u00e0 20 m3 (D. n\u00b0 2002-120, 30 janv. 2002, art. 4. V. \u00e9galement CCH, art. R. 111-2 al. 2 et 3).<\/p>\n Le principe est \u00e9galement la libert\u00e9 de r\u00e9union de plusieurs lots de copropri\u00e9t\u00e9 contigus d\u00e9tenus par un copropri\u00e9taire unique.<\/p>\n Toutefois, de la m\u00eame mani\u00e8re, cette r\u00e9union ne doit pas porter atteinte ni aux droits des autres copropri\u00e9taires, ni \u00e0 la destination de l\u2019immeuble (CA Paris, 23e ch. B, 17 mars 2005, Loyers et copr. 2005, comm. 123, obs. G. Vigneron).<\/p>\n Ainsi, si la r\u00e9union n\u00e9cessite le percement de murs ou de planchers qualifi\u00e9s de parties communes (L. n\u00b065-557, 10 juillet 1965, art. 3), les copropri\u00e9taires r\u00e9unis en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale devraient au pr\u00e9alable autoriser la r\u00e9union physique \u00e0 la majorit\u00e9 de l\u2019article 25. En cas de refus, le copropri\u00e9taire pourrait solliciter l\u2019autorisation du tribunal de grande instance (L. n\u00b065-557, 10 juillet 1965, art. 30).<\/p>\n La r\u00e9union de lots pour constituer un lot unique peut n\u00e9cessiter l\u2019appr\u00e9hension physique de parties communes, comme des couloirs ou des paliers communs. En pareil cas, l\u2019acquisition de la partie commune concern\u00e9e devra \u00eatre au pr\u00e9alable \u00eatre agr\u00e9\u00e9e \u00e0 la majorit\u00e9 de l\u2019article 26.<\/p>\n Il r\u00e9sulte des r\u00e8gles de publicit\u00e9 fonci\u00e8re que ne peuvent \u00eatre r\u00e9unis :<\/p>\n \u2022 des lots grev\u00e9s de charges diff\u00e9rentes (D. 14 oct. 1955, art. 71-6 al. 5) ;<\/p>\n \u2022 un lot principal et des locaux secondaires (caves, chambres de service) (D. 14 oct. 1955, art. 71-2). La r\u00e9union de lots ayant des affectations diff\u00e9rentes n\u00e9cessite une modification de la consistance (Cf.3\u00b0).<\/p>\n La consistance d\u2019un lot de copropri\u00e9t\u00e9, comme la transformation de commerce en habitation, peut \u00eatre modifi\u00e9e sous les conditions suivantes :<\/p>\n \u2022 respect de la destination g\u00e9n\u00e9rale de l\u2019immeuble (Cass. 3e civ., 20 mai 1998, n\u00b0 96-16.235) ;<\/p>\n \u2022 absence d\u2019atteinte aux droits des autres copropri\u00e9taires ;<\/p>\n \u2022 approbation par les copropri\u00e9taires r\u00e9unis en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. En effet, la quote-part des parties communes aff\u00e9rente \u00e0 chaque lot est proportionnelle \u00e0 la valeur relative de chaque partie privative par rapport \u00e0 l\u2019ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs r\u00e9sultent lors de l\u2019\u00e9tablissement de la copropri\u00e9t\u00e9, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans \u00e9gard \u00e0 leur utilisation (L.n\u00b065-557, 10 juillet1965, art. 5).<\/p>\n Un cas particulier m\u00e9rite une attestation particuli\u00e8re. Il s\u2019agit de celui de l\u2019augmentation de surface dans l\u2019emprise d\u2019un lot existant, notamment par la cr\u00e9ation d\u2019une mezzanine.<\/p>\n Une telle op\u00e9ration a pour effet d\u2019utiliser le droit de construire, lequel est un accessoire des parties communes (L. n\u00b0 65-557, 10 juillet1965, art. 3.). Par cons\u00e9quent, l\u2019accord pr\u00e9alable des copropri\u00e9taires r\u00e9unis en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 la majorit\u00e9 de l\u2019article 26 est requis. A d\u00e9faut, le d\u00e9lai de prescription est celui des actions r\u00e9elles savoir trente ans (Cass. 3e civ., 10 janv. 2001, n\u00b0 99-11.607).<\/p>\n La loi Alur ayant supprim\u00e9 le COS dans les communes dot\u00e9es d\u2019un PLU, ou d\u2019un PSVM, certains consid\u00e8rent que dans les communes dans lesquelles le COS avait \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9, les travaux d\u2019installation d\u2019une mezzanine \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur d\u2019un lot privatif, ne constituent plus l\u2019exercice d\u2019un droit de construire commun requ\u00e9rant une autorisation pr\u00e9alable des copropri\u00e9taires r\u00e9unis, et ce m\u00eame si la cr\u00e9ation de surface de plancher n\u00e9cessitait l\u2019obtention d\u2019une autorisation d\u2019urbanisme.<\/p>\n Nous ne partageons pas totalement cette analyse. En effet, le droit de construire demeure un droit accessoire aux parties communes et appartient \u00e0 la collectivit\u00e9 (112\u00b0 Congr\u00e8s des Notaires, 2012, 3\u00b0 Commission, n\u00b0 3227).<\/p>\n La cr\u00e9ation de lots privatifs impose de leur affecter des tanti\u00e8mes de parties communes et de charges, et par suite de les leur c\u00e9der. De la m\u00eame mani\u00e8re, la cr\u00e9ation d\u2019une mezzanine au sein d\u2019un lot existant doit \u00e9galement n\u00e9cessiter la modification de sa d\u00e9signation et l\u2019attribution et la cession des tanti\u00e8mes de parties communes et de charges suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n2. R\u00e9union de lots de copropri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n
3. Transformation d\u2019un lot de copropri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n
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